Uncategorized

Centro Histórico do Porto: o custo do sucesso

Free Website Translator

Republicamos o artigo de opinião publicado originalmente no Porto24 (edição em papel) de 12 de Junho:

____________________________________________________________________

CENTRO HISTÓRICO DO PORTO: O CUSTO DO SUCESSO

A notícia de que o mercado imobiliário do centro histórico do Porto acumulou uma valorização de 43% desde 2009 deveria ter feito soar algumas sirenes de alarme. Estes números do Observatório da Reabilitação da Baixa do Porto – que até pecam por defeito – são motivo de justa celebração por parte das entidades públicas e dos agentes do mercado. Ninguém (ou quase ninguém) no início dos anos 2000 apostaria que, em década e meia, o centro histórico viesse a sofrer tamanha valorização. Esta dinâmica reflete-se na economia e no emprego e há, de facto, alguma coisa a acontecer. Até o mais desatento de nós constatará com facilidade que existe uma nova dinâmica nesta zona da cidade, a mesma zona que, recordo, chegou a ser dada por perdida por muitos.

Esta é uma parte da história, a outra parte não é tão radiosa. Este aumento do preço do m2 está diretamente ligado ao aumento da procura por parte de promotores imobiliários, a qual, por sua vez, resulta do aumento exponencial do fluxo turístico e da visibilidade internacional que a cidade almejou nos últimos anos. Nesta «corrida ao ouro» há concorrentes com armas desiguais: desde do jovem licenciado desempregado financiado pelo pé-de-meia dos pais, passando pelos investidores autóctones reconvertidos por força das circunstâncias à reabilitação urbana, até aos investidores estrangeiros que procuram bom porto, mesmo que temporário, para os seus investimentos.

No meio deste turbilhão há oportunismos fáceis e negócios difíceis. Há quem aposte em vender os ovos e matar a galinha ao mesmo tempo, o que só poderá ter um bom resultado. Por isso, a primeira sirene a tocar deveria ser a dos reguladores do mercado imobiliário e até nem sei se a própria autarquia não deveria ter uma palavra a dizer a respeito disto. Para a cidade seria interessante que o mercado imobiliário evoluísse de uma forma equilibrada e estável e para tal um pouco mais de ordem e transparência seria benéfico para todos.

Mas a questão maior continua a ser impacto no acesso à habitação na zona histórica da cidade. O Porto entre 2001 e 2011 perdeu cerca de 25000 habitantes e as freguesias do centro histórico foram particularmente fustigadas por esta dinâmica negativa, com variações negativas na ordem dos 35%. Precisamente, o mesmo território agora assolado por uma de hipervalorização imobiliária. Não vou entrar em demagogias fáceis e tentar estabelecer qualquer nexo de causalidade. Conheço muito bem a realidade deste território e sei perfeitamente que as razões que conduziram à sua lenta degradação física e demográfica são complexas, imbrincadas e que ocorreram ao logo de décadas.

No entanto, é óbvio que a maior parte destes investimentos imobiliários licenciados como habitação se destinam, na verdade, ao mercado do turismo. Estes investidores não vêem no arrendamento residencial uma alternativa apetecível. É mais racional arrendar a turistas ou, em alternativa, a estudantes Erasmus, do que às famílias residentes. Todos temos consciência que a crise cortou sem dó nem piedade o poder de compra dos portugueses e também sabemos que apesar de toda a retórica exultante sobre o centro histórico (o melhor lugar do mundo, sempre) esta não tem consequências a nível dos estilos de vida das classes sociais com maior poder de compra. Podem vir a passeio, jantar nos restaurantes neo-tradicionais e tomar um copo, mas não julguem que algum dia se mudarão de armas e bagagens para este lado da cidade. Para além disso, as tipologias que estão a ser lançadas no mercado são tipologias que espremem ao máximo as áreas com o objetivo de conseguir o maior número possível de frações. O resultado é uma quantidade alarmante de T0’s, T1’s e “lofts”, que pelas suas características não se prestam à função de habitação permanente. A não ser que no futuro o Porto venha a ter a maior taxa de divorciados e indivíduos a viver sozinhos de todo a europa.

Um dos desígnios das políticas territoriais nas últimas duas décadas foi a de reabitar o centro. Foi nessa lógica que se instituíram medidas de apoio à reabilitação e se canalizaram consideráveis recursos financeiros e humanos. Todavia, hoje, corremos o risco de ficarmos reféns do nosso próprio sucesso e se isto não faz soar as sirenes em nenhum lado então é porque temos razões para ficar apreensivos.

Adriana Floret

Anúncios
Standard
A Vida no Gabinete

AGOSTO

mesatrabalho

Creio que nunca fechámos no mês de Agosto. Todos os anos, quando planeamos o trimestre escalonamos a equipa de forma a manter o gabinete a carburar. Enquanto uns vão a banhos, outros ficam a partir pedra e, sobretudo, a fechar processos. E há uns tempos para cá, o mês de Agosto também se foi tornando num bom mês para fechar negócios.

Dantes, esta mania de resistir à debandada geral e de manter as portas abertas servia apenas para recuperar processos atrasados. As tardes de estio acabavam por ser bastante produtivas e podíamos esticar os horários para um formato mais hedonista: trabalhar muito à tarde, apreciar a noite e descansar pela manhã adentro. O regime de trabalho desses tempos era bem aprazível, como se se tratasse de um emprego de Verão. Na verdade, nem valia a pena fazer muito mais porque a solidão de Agosto era absoluta, todos fechavam portas e iam de férias: fabricantes, fornecedores, construtores, funcionários municipais e clientes. Ninguém, nem sequer para atender telefones. Nós ficávamos, por assim dizer, a tomar conta da casa.

Hoje as coisas estão diferentes. O trabalho nesta altura do ano é duro e é impossível, para nós, abrandar o ritmo. A crise, supomos nós, introduziu algum realismo e profissionalismo no sector. Nem todas as obras páram, alguns fornecedores continuam a operar pelo Verão fora e até a Câmara Municipal parece continuar a mastigar processos. É claro que, às vezes, os ritmos andam desacertados e alguém falha por estar espiritualmente exilado numa praia interior qualquer. Mas a verdade seja dita: em Agosto já é possível fazer coisas e já não estamos sozinhos na cidade com os turistas e os pombos. Aliás, até parece que o próprio clima acompanha o espírito dos tempos. Parece que estamos em Abril.

Standard
A Vida Lá Fora

Sem Estado não há Património. Sem Património não há Reabilitação Urbana.

IMG_0222

A convite do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), o Instituto do Território apresentou uma série de propostas a incluir na Estratégia Nacional para a Habitação. Entre elas, este “instituto” recomendou, com o objectivo de facilitar a reabilitação de edifícios habitacionais em zonas de protecção ou em imóveis classificados ou em vias de classificação, o fim do carácter vinculativo dos pareceres da Direcção-Geral do Património Cultural. Em contrapartida, sugeriu “graus de protecção com conteúdo específico” a determinar após vistoria feita pelos municípios que definiriam a priori as obrigações em termos de manutenção e reabilitação de cada caso.

O modelo actual é o resultado de um lento amadurecimento das políticas de defesa do património. Podemos recuar até 1882, data em que a administração pública passou a ter um “serviço de monumentos”, e mesmo assim teremos de dizer que arrancámos tarde em comparação com outras nações. O percurso foi tortuoso e o Estado demorou a assumir esta obrigação como sua. Durante muitas décadas o Património foi coisa de curiosos e de meia-dúzia de entusiastas locais. Actualmente, o modelo em vigor reflecte a evolução do entendimento que o Estado faz sobre o seu próprio papel no que toca ao património, tendo produzido uma legislação própria e instituições dedicadas com um corpo administrativo especializado.

É verdade que existem zonas cinzentas, terrenos férteis para a burocratização excessiva dos processos e desresponsabilização dos técnicos. Não discutimos isso. É verdade que há muito a fazer para aperfeiçoar as incongruências do sistema que resultam em grande parte da centralização dos serviços (por exemplo, para se fazer uma intervenção de emergência de reparação de um telhado dentro do perímetro classificado do Porto é preciso pedir autorização de Lisboa) ou da inconsistência das decisões (por exemplo, estamos a elaborar um estudo sobre um caso-tipo muito comum – o da abertura de vãos de garagem em edifícios classificados – e a percepção com que ficamos é que existem decisões para todos os gostos). Para todas estas patologias sistémicas existem remédios. É só escolher. A eutanásia é que não nos parece uma boa solução. Acabar com o carácter vinculativo dos pareceres da DGPC é o mesmo que condená-la à morte administrativa e retornarmos a 1881. Pior do que isso, também estaremos a abrir uma verdadeira caixa de pandora que poderá colocar em risco os próprios centros históricos classificados.

Já submetemos dezenas de projectos à apreciação da DGPC (ex-Igespar, ex-IPPAR) e, em todos os casos, foi possível chegar a um acordo razoável que estabelece o equilíbrio possível entre os interesses do cliente e o interesse comum inerente ao próprio conceito de Património. Nem sempre é fácil e nem sempre concordamos com o parecer dos técnicos. O Património é um conceito construído sobre o diálogo, que vai evoluindo em função de diversos factores, mas que, em qualquer caso, deve resistir à erosão dos interesses privados. A existência de uma entidade pública capaz de, a um mesmo tempo, dialogar com os diversos actores e de tomar decisões caso a caso, é fundamental para este equilíbrio sempre em construção entre o interesse de uns e o interesse de todos, entre o progresso  e a memória. Só quem desconhece em absoluto a realidade é que pode propor soluções pré-embaladas como «modelos históricos», «grau de protecção» e «matriz de exigências». Cada caso é um caso. Cada projecto é um projecto. Cada obra é uma obra. Aqui não há previsibilidade alguma. Aliás, torcer o Património para o tornar previsível face a um mercado ele próprio altamente imprevisível é, no mínimo, ingénuo e, por isso, perigoso.

Agora que o Património aparece como um sector estratégico pela sua estreita relação à Reabilitação Urbana e ao turismo, o momento não é de diminuir o papel do Estado na sua preservação. Não é, por isso, o momento para por em causa o valor vinculativo dos pareceres da DGPC ou de qualquer outro organismo público.  Sugerimos outra via: a) descentralização das decisões, ponderando em alguns casos a municipalização destas funções ; b) diminuição dos tempos de resposta; c) publicação online de todos os pareceres; d) criação de uma instância arbitral para situações de conflito  entre as pretensões dos privados e o interesse público (Conselho Municipal do Património, por exemplo). É preciso combater uma certa «funcionalização» dos cargos responsáveis pela gestão e preservação do património, tornando os processos mais transparentes e mais participativos. É apenas disto que os investidores e proprietários precisam: transparência e eficiência. O resto está feito. É o resultado de séculos de história e de muitas décadas de políticas de preservação do património.

Standard
A Vida Fora do Gabinete

(Re)Habitar no Porto: das tipologias tradicionais às tipologias renovadas

Em 2014 o gabinete vai abrir-se ainda mais ao exterior. Vamos partilhar a nossa experiência na reabilitação através de formações orientadas para profissionais da área. Este Sábado avançamos com a primeira, em versão condensada. Lá para o final do ano, também com a OASRN, vamos coordenar um pacote de formações dedicado ao tema (novidades em breve, estejam atentos) e em Outubro parece que vamos ao Funchal. Para já:

10386736_10152141995797167_5265713366239218894_n

Inscrições abertas para o «Curso (Re)Habitar no Porto: das tipologias tradicionais às tipologias renovadas».

O Curso, orientado pela Arq. Adriana Floret, decorre no dia 26 de Julho de 2014,sábado das 10h00 às 13h00 e das 14h30 às 17h30.

Data limite de inscrição: 21 de Julho de 2014 (consulte os descontos especiais disponíveis para membros)

Inscrições, programa completo e mais informações emhttp://www.oasrn.org/formacao.php?inf=continua&id=235

Standard
A Vida Lá Fora

Por que razão defendemos a isenção de IMI nos centros históricos classificados?

JM_PortaNobre_005

Nós subscrevemos a Petição a favor da isenção de IMI nos Centros Históricos Classificados como Património da Humanidade [link]. Por quê?

Os proprietários de prédios nos centros históricos classificados não são proprietários por inteiro dos imóveis porque têm o seu direito de propriedade limitado em função do interesse comum. Não é por acaso que, aquando de qualquer transacção imobiliária nestes centros históricos, o Estado tenha o direito de preferência sobre o imóvel. Há um conjunto de restrições e de obrigações excepcionais que não são exigidas aos outros proprietários. O processo de licenciamento é muito mais complexo, sendo que o parecer da Direcção Geral do Património Cultural (ex-Igespar) tem carácter vinculativo e, normalmente, o nível de exigência é bastante elevado. Também é normal os proprietários terem de custear dos seus próprios bolsos as intervenções arqueológicas.

Poderíamos continuar a enumerar outras razões. Aceitamos estas restrições. São absolutamente necessárias para a protecção do Património edificado. Por isso, devemos olhar para os proprietários não enquanto simples «donos de prédios» mas também como cuidadores de um bem que pertence de todos. À sua guarda têm nada mais, nada menos do que a nossa própria história. E para quem não é sensível a este tipo de argumentação, talvez seja bom recordar que estamos a falar de um trunfo económico de valor insubstituível. Vejam a história recente do Porto. Pensem que foi a acção de cada um desses pequenos proprietários, ao reabilitar e cuidar, que tornou possível esta pequena revolução. E já agora, não se esqueçam também de que a maioria acaba por nada lucrar – pelo menos directamente – com este turismo que nos invade as ruas. Às vezes, bem antes pelo contrário.

É claro que a actual lei apresenta defeitos graves. Desde já, por não distinguir entre quem reabilita e cuida e quem deixa o seu (o de todos) património ao abandono. Sejamos claros: prédios em ruína deveriam pagar IMI à taxa máxima acrescida de coimas. Tal como deveriam perder direito à isenção de IMI os proprietários que tivessem atentado contra o património, nomeadamente através de obras ilegais. Também acreditamos que o direito a esta isenção deveria estar condicionado a vistorias cíclicas, ou seja, este instrumento fiscal deveria incentivar a reabilitação e a manutenção do Património. Não é, de facto, uma lei eficiente. Mas então porque defendemos, ainda assim, a isenção de IMI nos centros históricos? Por três motivos:

1º Os benefícios são uma compensação pela limitação de direito de propriedade e pelas exigências regulamentares que têm custos acrescidos comparativamente a outras operações urbanísticas.

2º O justo não deve pagar pelo pecador. Tratando-se de uma lei que beneficia o desleixo e a incúria de alguns proprietários, então altere-se a lei, corrigindo-a.

3º O Estado deve respeitar as suas próprias leis. É o mínimo que se pode exigir.

Todos nós percebemos as regras básicas da democracia e sabemos que as leis podem ser alteradas ou até mesmo revogadas. Através da participação cívica podemos agir no sentido de apoiar ou contestar qualquer iniciativa legislativa. O que não é concebível é que, sem alterar uma vírgula na lei, o Estado inverta o sentido da sua acção e que passe a cobrar o que antes isentava. Esta dissonância cognitiva entre o que se diz na lei e o que se faz nas repartições de finanças tem consequências a nível da confiança dos cidadãos no Estado, mas também na economia nacional porque os investidores sentem uma relutância natural em negociar num contexto em que não há coerência e confiança.

Subscreva a Petição a favor da isenção de IMI nos Centros Históricos Classificados como Património da Humanidade [link].

[Fotografia: João Morgado]

Standard
A Vida Fora do Gabinete

Reforço de Inverno

excellanalogico

Com os prazos cada vez mais exigentes, tivemos de reforçar a equipa com um velho compagnon de route, o arquitecto José Carlos Dias. É o chamado reforço de inverno. Entretanto, mesmo por cima da lareira do gabinete de trabalho desenhámos a giz uma espécie de excel analógico com o rescalonamento das missões de cada um. O gabinete de crise está montado.

 

Standard
A Vida no Gabinete

Belmonte, Porto.

Há estórias assim. A rua de Belmonte, para nós, é uma das mais belas e inspiradoras ruas do Porto. O casario manteve-se mais ou menos intacto até ao presente, sem «monos», nem demolições relevantes. Quem vem das Taipas em direcção ao rio encontra por ali uma atmosfera genuína apesar de decadente. E foi o evoluir dessa decadência que fomos assistindo desde dos anos 90, com as casas a esvaziarem-se pouco a pouco e o comércio a fechar portas. Não há fachada que não tenhamos namorado, não houve caminhada pelos passeios estreitos que não acabasse em conversas sobre o «estado a que isto chegou». A partir de hoje vamos poder contribuir para a inversão do estado das coisas. Chegou-nos às mãos um projecto para a reabilitação de um desses edifícios. Um edifício que, diga-se de passagem, nos parecia destinado já que o apresentamos a um cliente, o qual não chegou a acordo para sua aquisição, tendo sido ultrapasado por uma proposta mais interessante de um outro comprador. Passados poucos dias fomos contactados pelo tal comprador desconhecido a solicitar os nossos serviços. Não há volta dar, estava destinado.

Standard